Si venís siguiendo el mercado uruguayo desde hace algunos años, probablemente conozcas el argumento clásico para invertir en Punta del Este: estabilidad jurídica, dólar como moneda de transacción, derechos de propiedad para extranjeros idénticos a los nacionales, y una vía de residencia fiscal accesible mediante una inversión inmobiliaria.
Ese argumento sigue siendo válido. Pero a partir del 1 de enero de 2026 cambiaron las reglas, y muchos inversores todavía manejan datos viejos. Vale la pena ordenarlos.
El cambio clave: el nuevo umbral de inversión inmobiliaria
Hasta 2025, la vía más usada para acceder a la residencia fiscal por inversión consistía en comprar una propiedad por aproximadamente USD 550.000 (UI 3.500.000) y mantener una presencia mínima de 60 días al año en Uruguay. Era un umbral ampliamente accesible y explicó buena parte del flujo de inversores argentinos y europeos hacia el este uruguayo.
Con la Ley de Presupuesto Nacional 2025-2029, el régimen se actualizó. Para quienes adquieran la condición de residente fiscal a partir del 1 de enero de 2026 y quieran acceder al tax holiday por la vía inmobiliaria, la inversión mínima pasó a ser de UI 12.500.000, equivalente a aproximadamente USD 2.000.000, manteniendo la exigencia de presencia mínima de 60 días anuales.
Existe además una alternativa pensada para perfiles distintos: una inversión anual de UI 625.000 (alrededor de USD 100.000) en fondos de inversión destinados a financiar proyectos productivos, investigación o innovación.
Qué se mantiene y qué mejoró
A cambio de los nuevos umbrales, el beneficio principal se amplió. El tax holiday pasó de 5-6 años (régimen original) o 10 años (extensión) a 11 años completos —el año del cambio más los 10 siguientes— durante los cuales el nuevo residente fiscal queda exonerado de tributar sobre rendimientos de capital mobiliario e inmobiliario y sobre incrementos patrimoniales obtenidos en el exterior.
Cumplido ese período, el contribuyente puede optar por tributar IRPF al 50% de la tasa correspondiente durante los 5 años siguientes, lo que extiende el beneficio efectivo a 16 años.
Las otras vías de residencia fiscal —permanencia superior a 183 días al año, centro de intereses vitales, centro de intereses económicos— se mantienen sin cambios y siguen siendo opciones válidas según el perfil del contribuyente.
Cómo leer este cambio si estás evaluando una inversión
El nuevo umbral de USD 2 millones puede sonar alto, pero conviene ponerlo en contexto:
Para quien ya iba a comprar una propiedad de alta gama en Punta del Este, el cambio prácticamente no afecta. Las unidades en proyectos como SLS, THE ROCK o Le Parc IV con tickets en ese rango ya están en el target natural del comprador internacional que evalúa el destino. Para este perfil, el régimen sigue siendo competitivo frente a alternativas como Portugal, España o Estados Unidos.
Para quien apuntaba a una propiedad más accesible (USD 400.000-700.000) y la residencia fiscal era el driver principal, el escenario cambió. Hoy esa compra sigue siendo una excelente inversión por el potencial de revalorización y los rendimientos por alquiler, pero ya no califica automáticamente para el tax holiday por la vía inmobiliaria. La alternativa puede ser combinar la inversión con la vía de los 183 días, o evaluar el camino de los fondos de inversión.
Si ya sos residente fiscal antes de 2026 o ejerciste la opción del tax holiday original, mantenés las condiciones del régimen anterior. Es importante no confundir los dos esquemas.
Por qué Uruguay sigue compitiendo bien internacionalmente
Más allá del régimen específico de tax holiday, hay variables estructurales que hacen al atractivo del país y que no cambiaron:
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Sin restricciones a la propiedad extranjera. El inversor internacional tiene exactamente los mismos derechos que un nacional, sin trámites adicionales ni autorizaciones previas.
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Sin impuesto a las ganancias de capital sobre ventas de inmuebles en el exterior para residentes fiscales bajo el nuevo régimen.
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Sin controles de cambios ni restricciones cambiarias. El mercado opera en dólares con normalidad.
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Estabilidad institucional reconocida. Uruguay aparece consistentemente entre los países menos corruptos de América y entre los más altos en libertad económica.
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Sistema bancario sólido, transparente y abierto al inversor extranjero.
Para un comprador con patrimonio internacional, estos puntos pesan tanto o más que el régimen fiscal específico. Son los que explican por qué el flujo de inversión no se detiene.
Lo que conviene hacer antes de tomar la decisión
Tres cosas que recomendamos siempre, sin excepción:
Primero, asesoramiento tributario en origen y destino. Los regímenes interactúan. Lo que es óptimo en Uruguay puede tener consecuencias no deseadas en el país de origen, especialmente para residentes españoles, argentinos con últimas reformas, o ciudadanos estadounidenses por su tributación universal.
Segundo, due diligence completo de la propiedad. Más allá del estudio escribanal estándar, conviene revisar antecedentes del desarrollador, condiciones específicas del fideicomiso de obra cuando aplica, y cláusulas de entrega.
Tercero, planificación de la estructura de tenencia. Comprar a nombre personal, mediante sociedad uruguaya, mediante una estructura del exterior — cada opción tiene implicancias distintas en términos fiscales y sucesorios. La decisión correcta depende del perfil de cada inversor.
¿Estás evaluando estructurar una inversión en Uruguay? En Luxury Punta trabajamos con un equipo de asesores legales y tributarios especializados en clientes internacionales. Coordinamos la operación inmobiliaria y te conectamos con los profesionales adecuados para que la inversión esté bien armada desde el primer día.
Nota: este artículo tiene fines informativos generales. Las cifras en UI varían según la cotización vigente. Para una evaluación específica de tu situación, consultá con un asesor tributario habilitado.
