Se você acompanha o mercado uruguaio há alguns anos, provavelmente já conhece o argumento clássico para investir em Punta del Este: estabilidade jurídica, o dólar como moeda de transação, direitos de propriedade para estrangeiros idênticos aos dos nacionais e um caminho acessível para a residência fiscal por meio de investimentos imobiliários.
Esse argumento ainda é válido. Mas as regras mudaram em 1º de janeiro de 2026, e muitos investidores ainda estão usando dados desatualizados. Vale a pena atualizá-los.
A principal mudança: o novo limite para investimento imobiliário.
Até 2025, a forma mais comum de obter residência fiscal por meio de investimento era adquirir um imóvel por aproximadamente US$ 550.000 (3.500.000 UI) e manter uma presença mínima de 60 dias por ano no Uruguai. Esse limite era amplamente acessível e explicava uma parcela significativa do fluxo de investidores argentinos e europeus para o leste do Uruguai.
Com a Lei Orçamentária Nacional de 2025-2029, o sistema foi atualizado. Para aqueles que adquirirem residência fiscal a partir de 1º de janeiro de 2026 e desejarem usufruir da isenção fiscal por meio de investimentos imobiliários, o investimento mínimo passou a ser de UI 12.500.000, equivalente a aproximadamente USD 2.000.000, mantendo-se a exigência de residência mínima de 60 dias por ano.
Existe também uma alternativa pensada para diferentes perfis: um investimento anual de UI 625.000 (cerca de USD 100.000) em fundos de investimento destinados a financiar projetos produtivos, pesquisa ou inovação.
O que permanece igual e o que melhorou?
Em troca dos novos limites, o principal benefício foi prorrogado. A isenção fiscal passou de 5 a 6 anos (regime original) ou 10 anos (prorrogação) para 11 anos completos — o ano da alteração mais os 10 anos seguintes —, período durante o qual o novo residente fiscal fica isento de tributação sobre rendimentos de bens móveis e imóveis e ganhos de capital obtidos no exterior.
Após esse período, o contribuinte pode optar por pagar o imposto de renda pessoal a 50% da alíquota correspondente pelos 5 anos seguintes, estendendo o benefício efetivo para 16 anos.
As outras formas de comprovar residência fiscal — permanência por mais de 183 dias por ano, centro de interesses vitais, centro de interesses econômicos — permanecem inalteradas e continuam sendo opções válidas, dependendo do perfil do contribuinte.
Como interpretar essa mudança ao avaliar um investimento?
O novo limite de 2 milhões de dólares pode parecer alto, mas vale a pena contextualizá-lo:
Para quem já planeja adquirir um imóvel de alto padrão em Punta del Este, a mudança praticamente não tem impacto. Unidades em empreendimentos como SLS, THE ROCK ou Le Parc IV, com preços nessa faixa, já se enquadram no mercado-alvo natural de compradores internacionais que avaliam o destino. Para esse perfil, o regime tributário continua competitivo em comparação com alternativas como Portugal, Espanha ou Estados Unidos.
Para quem busca um imóvel mais acessível (entre US$ 400.000 e US$ 700.000) e para quem a residência fiscal era o principal fator, o cenário mudou. Hoje, essa compra continua sendo um excelente investimento devido ao seu potencial de valorização e renda de aluguel, mas não se qualifica mais automaticamente para a isenção fiscal por meio de transações imobiliárias. A alternativa pode ser combinar o investimento com a opção de isenção fiscal de 183 dias ou explorar fundos de investimento.
Se você já era residente fiscal antes de 2026 ou exerceu a opção original de isenção fiscal, você mantém as condições do regime anterior. É importante não confundir os dois regimes.
Por que o Uruguai continua a competir bem internacionalmente
Para além do regime específico de isenção fiscal, existem variáveis estruturais que contribuem para a atratividade do país e que não sofreram alterações:
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Não há restrições à propriedade estrangeira. Os investidores internacionais têm exatamente os mesmos direitos que os nacionais, sem procedimentos adicionais ou autorizações prévias.
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Não haverá imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis no exterior para residentes fiscais sob o novo regime.
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Não existem controles cambiais nem restrições de moeda. O mercado opera normalmente em dólares.
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Estabilidade institucional reconhecida. O Uruguai figura consistentemente entre os países menos corruptos das Américas e entre os que apresentam maior liberdade econômica.
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Um sistema bancário sólido e transparente, aberto a investidores estrangeiros.
Para um comprador com ativos internacionais, esses fatores têm tanto ou até mais peso do que o regime tributário específico. Eles explicam por que o fluxo de investimentos continua sem interrupções.
O que fazer antes de tomar a decisão
Três coisas que sempre recomendamos, sem exceção:
Em primeiro lugar, é importante obter aconselhamento tributário tanto no país de origem quanto no país de destino. Os regimes tributários interagem. O que é ideal no Uruguai pode ter consequências indesejadas no país de origem, especialmente para residentes espanhóis, argentinos (devido às reformas recentes) ou cidadãos americanos, por conta da tributação universal nesses países.
Em segundo lugar, realize uma due diligence completa do imóvel. Além da análise notarial padrão, é aconselhável verificar o histórico da construtora, as condições específicas do contrato de financiamento da construção, quando aplicável, e as cláusulas de entrega.
Em terceiro lugar, o planejamento da estrutura de propriedade. Comprar em nome próprio, por meio de uma empresa uruguaia ou por meio de uma estrutura estrangeira — cada opção tem diferentes implicações tributárias e sucessórias. A decisão correta depende do perfil de cada investidor.
Está pensando em estruturar um investimento no Uruguai? Na Luxury Punta, trabalhamos com uma equipe de consultores jurídicos e tributários especializados em clientes internacionais. Coordenamos a transação imobiliária e conectamos você aos profissionais certos para garantir que seu investimento esteja bem estruturado desde o primeiro dia.
Nota: Este artigo tem caráter meramente informativo. Os valores em unidades indexadas (UI) variam de acordo com a taxa de câmbio vigente. Para uma avaliação específica da sua situação, consulte um consultor tributário qualificado.
