Si vous suivez le marché uruguayen depuis quelques années, vous connaissez probablement l'argument classique en faveur de l'investissement à Punta del Este : la stabilité juridique, le dollar comme monnaie des transactions, des droits de propriété pour les étrangers identiques à ceux des nationaux et une voie accessible vers la résidence fiscale grâce à l'investissement immobilier.
Cet argument reste valable. Cependant, la réglementation a changé le 1er janvier 2026 et de nombreux investisseurs utilisent encore des données obsolètes. Il est donc important de les mettre à jour.
Le principal changement : le nouveau seuil d'investissement immobilier
Jusqu'en 2025, le moyen le plus courant d'obtenir la résidence fiscale par investissement consistait à acquérir un bien immobilier d'une valeur d'environ 550 000 USD (3 500 000 UI) et à y séjourner au moins 60 jours par an. Ce seuil était largement accessible et expliquait une part importante de l'afflux d'investisseurs argentins et européens dans l'est de l'Uruguay.
La loi de finances nationale 2025-2029 a mis à jour le système. Pour les personnes qui acquièrent le statut de résident fiscal à compter du 1er janvier 2026 et souhaitent bénéficier d'une exonération fiscale via l'immobilier, l'investissement minimum est désormais de 12 500 000 UI, soit environ 2 000 000 USD, tout en maintenant l'obligation d'une présence minimale de 60 jours par an.
Il existe également une alternative conçue pour différents profils : un investissement annuel de 625 000 UI (environ 100 000 USD) dans des fonds d'investissement destinés à financer des projets productifs, la recherche ou l'innovation.
Ce qui reste inchangé et ce qui s'est amélioré
En contrepartie de ces nouveaux seuils, le principal avantage a été prolongé. L'exonération fiscale est passée de 5 à 6 ans (régime initial) ou de 10 ans (prolongation) à 11 ans – soit l'année du changement plus les 10 années suivantes – pendant lesquelles le nouveau résident fiscal est exonéré d'impôt sur les revenus provenant de la propriété de biens mobiliers et immobiliers ainsi que sur les plus-values réalisées à l'étranger.
Une fois cette période écoulée, le contribuable peut choisir de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques à 50 % du taux correspondant pendant les 5 années suivantes, ce qui porte l'avantage effectif à 16 ans.
Les autres moyens d'établir la résidence fiscale — séjour de plus de 183 jours par an, centre des intérêts vitaux, centre des intérêts économiques — restent inchangés et continuent d'être des options valables en fonction du profil du contribuable.
Comment interpréter ce changement dans le cadre de l'évaluation d'un investissement
Le nouveau seuil de 2 millions de dollars peut paraître élevé, mais il convient de le remettre dans son contexte :
Pour ceux qui envisagent déjà d'acquérir un bien immobilier haut de gamme à Punta del Este, ce changement est quasiment sans conséquence. Les appartements de programmes immobiliers tels que SLS, THE ROCK ou Le Parc IV, proposés à des prix similaires, correspondent déjà à la clientèle cible naturelle des acheteurs internationaux qui étudient la destination. Pour ce profil, le régime fiscal demeure compétitif par rapport à des pays comme le Portugal, l'Espagne ou les États-Unis.
Pour ceux qui recherchent un bien immobilier plus abordable (entre 400 000 et 700 000 USD) et pour qui la résidence fiscale était la principale motivation, la situation a évolué. Aujourd’hui, un tel achat reste un excellent investissement grâce à son potentiel d’appréciation et de revenus locatifs, mais il ne donne plus automatiquement droit à l’exonération fiscale liée aux transactions immobilières. Il est possible, en alternative, de combiner cet investissement avec l’option d’exonération fiscale de 183 jours, ou d’explorer les fonds d’investissement.
Si vous étiez déjà résident fiscal avant 2026 ou si vous avez opté pour l'exonération fiscale initiale, vous conservez les conditions du régime précédent. Il est important de ne pas confondre les deux dispositifs.
Pourquoi l'Uruguay continue de bien performer à l'international
Au-delà du régime spécifique d'exonération fiscale, il existe des variables structurelles qui contribuent à l'attractivité du pays et qui n'ont pas changé :
-
Aucune restriction à la propriété étrangère. Les investisseurs internationaux bénéficient des mêmes droits que les nationaux, sans procédures supplémentaires ni autorisations préalables.
-
Le nouveau régime fiscal exonère les résidents fiscaux de toute taxe sur les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers à l'étranger.
-
Il n'existe aucun contrôle des changes ni aucune restriction monétaire. Le marché fonctionne normalement en dollars.
-
Stabilité institutionnelle reconnue. L'Uruguay figure régulièrement parmi les pays les moins corrompus des Amériques et parmi les plus libres sur le plan économique.
-
Un système bancaire solide et transparent, ouvert aux investisseurs étrangers.
Pour un acheteur possédant des actifs internationaux, ces facteurs ont autant, voire plus, d'importance que le régime fiscal spécifique. Ils expliquent la continuité des flux d'investissement.
Que faire avant de prendre la décision
Trois choses que nous recommandons toujours, sans exception :
Tout d'abord, il est essentiel de consulter un conseiller fiscal tant dans le pays d'origine que dans le pays de destination. Les régimes fiscaux interagissent. Ce qui est optimal en Uruguay peut avoir des conséquences imprévues dans le pays d'origine, notamment pour les résidents espagnols, les Argentins (compte tenu des récentes réformes) ou les citoyens américains, en raison de leur imposition universelle.
Deuxièmement, il convient de procéder à une vérification complète du bien. Outre l'examen notarié classique, il est conseillé de se renseigner sur les antécédents du promoteur, les conditions spécifiques du contrat de construction le cas échéant, ainsi que les clauses de livraison.
Troisièmement, la planification de la structure de propriété. Acheter en son nom propre, par le biais d'une société uruguayenne ou via une structure étrangère : chaque option a des implications fiscales et successorales différentes. La décision la plus appropriée dépend du profil de chaque investisseur.
Vous envisagez un investissement en Uruguay ? Chez Luxury Punta, nous collaborons avec une équipe de conseillers juridiques et fiscaux spécialisés dans l’accompagnement des clients internationaux. Nous coordonnons votre transaction immobilière et vous mettons en relation avec les professionnels les plus compétents afin de garantir une structuration optimale de votre investissement dès le départ.
Remarque : Cet article est fourni à titre informatif. Les montants en unités indexées (UI) varient selon le taux de change en vigueur. Pour une évaluation personnalisée, veuillez consulter un conseiller fiscal qualifié.
